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中国的城镇化和产业升级的进程仍有很长一段路要

中国的城镇化和产业升级的进程仍有很长一段路要走,区域协同下的都市圈战略和硬科技为核的新旧动能转换如火如荼,在这个“机遇窗口”下,产业地产在其中扮演的角色很重要,其核心就是靠为产业和城市服务,使产业和城市综合价值提升,从这个增值当中分享收益——这就是产业地产盈利模式的本质,这种“赚钱之道”堂堂正正,理直气壮,并不复杂。


中国产业地产行业诞生40年来,之前的盈利模式是在封闭和被迫的情况下“自发”形成的,原有的很多企业虽然盈利,但这种盈利模式与政府让利、地产红利有很大的关联性,不是很明确和清晰,未来在更加规范和竞争更加白热化的行业环境下能否继续依靠这个“自发”盈利模式,具有很大的不确定性,企业对此也缺乏清醒的认知。


而很多新进入这个行业的企业,对现阶段和未来一段时期如何以产业园区这个载体和平台塑造盈利模式没有太大的把握,感觉这个行业资金沉淀量巨大、运营周期长、盈利点不清晰,资金投入匹配和节奏把控难以明确,整体盈利模式具有隐蔽性、模糊性,很多赚钱路径,不深入到对方长周期的观察中很难被察觉和理解。


所以我们认为,产业地产行业需要构建一种“自觉”的盈利模式,那就是整个行业的参与者通过对丰富多样的盈利实践的总结,对自己的盈利模式加以自觉调整和设计,使其更具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性、健康可持续性等特征,这才有利于整个产业地产行业稳健长期的发展下去。


经过长期大量的行走调研、观察研究,火花S-Park也希望提出对未来产业地产盈利模式趋势的研判,为整个行业提供一些有益的参考。


【一】

去房地产化


这里需要厘清一个概念,何为“房地产化”?房地产本身是中国经济的一个重要的支柱产业,无论是城镇化还是产业化,安居才能乐业,是实体经济的一个很关键的支撑力量,我们不应该将其刻意妖魔化。


但现实存在的一个问题就是,很多行业都开始倾向于“房地产化”——在激进的货币政策和土地快速升值之下,将房地产作为一种“快消品”,投资化、投机化、过度杠杆化,快速拿地、快速开发、快速销售,迅速累积财富。


这样一来,导致大量资本进入房地产行业炒作,导致实体经济严重缺血,美国次贷危机和日本房地产泡沫破裂就是前车之鉴。


产业地产以房地产作为一个“产城融合”的补充本无可厚非,但很多产业地产从业者过度重视“房地产化”,80%以上的收入和盈利来源于房地产业务,包括园区载体本身都是以“房地产”的方式低价拿地快速开发销售,捡到篮子里就是菜,乱象丛生,甚至以产业之名行圈地之实,假借“产业”的幌子开发房地产牟利,这是对产业地产“实体经济服务者”定位的一个巨大伤害,也不利于地方政府正确的认知产业地产。


因此,未来产业地产盈利模式当中,必须坚决地“去房地产化”,以围绕着制造业和科技创新的服务业模式去重新调整,形成一种真正与产业结合度更深的盈利模式和盈利结构。当然,适当合理的房地产可以作为一种补充力量,但不能喧宾夺主,沦为炒作工具和盈利主角。


【二】

多元个性化


前文提到过,由于针对产业地产的全周期服务是非常多样性的,尤其是我国正处于传统制造业向知识型、服务型以及战略新兴产业升级,越来越多的新经济新形态出现,对于园区的形态、空间、业态、服务、功能等方面的诉求也愈发多元和强烈,这形成了很多与盈利相关的内容,具体涉及:


产业载体的打造租售,基本的物业增值服务,规划咨询培训服务,产业人才资源的服务,园区公共服务特许经营的介入,产业公共平台的打造,产业链金融的贯穿,园区企业的政务对接服务,技术成果的转化,产业活动的组织,众创孵化空间的服务运营、产业股权投资、智慧园区服务、代建托管服务......


不一而足。以上这些内容,其实又都可以各自延伸出很多盈利的长尾效应,形成丰富多元的盈利模式,即所谓的产业地产“盈利组合拳”和“进化盈利链”。


这些盈利模式和运营商的自身个性化的资源禀赋也会有很大的关系,不盲目照搬,因地制宜地挖掘自身的潜力很重要。如果一个运营商本身在生物医药领域有很深的积累,它在生物医药园区的打造和运营服务方面就会有很多得天独厚的优势,形成一条个性化盈利的牢固护城河;如果一个运营商在金融投资领域有足够的先天资源,在园区企业金融服务业务乃至更有技术含量的产业投资上就可以拓展很大的想象空间。


我们在即将出炉的《火花S-Park中国产业地产盈利模式创新研究报告》中会详细提到的无锡新加坡工业园,就是其中一个典型案例——通过园区供用电服务,能够获得与园区租赁收入并驾齐驱的电力服务收入,不仅毛利率高,且现金流稳定,已经成为国家能源改革的重点示范园区,这是产业地产行业未来多元个性化盈利模式的非常值得借鉴的案例。


【三】

合理持续化


早期,在信息不对称和擦边球横行的环境下,产业地产可能会产生很高的毛利,比如以极低价格获取的工业用地盖成商铺或独栋工业墅,确实能够获得60%以上的毛利率;再比如曾经风行一时的“转手卖地”模式,也是一本万利的买卖。


但如今和未来,在政府越来越关注,政策越来越严厉,行业越来越规范的趋势下,这一类不合理、不合规甚至不合法的盈利模式也失去了基本的生存土壤,闷声大发财的“暴利时代”已经结束。


一个行业的商业模式要长远发展下去,必须有一个合理而持续的盈利水平。产业地产的特点是利益的相关性,如果与政府、产业这两个客户存在不对等、不公平、不合理的盈利关系,水能载舟亦能覆舟,这种商业模式必然无法长久。


未来,产业地产的盈利模式必须走向合理持续化,在利益相关方之间通过博弈、谈判和磨合,经过市场化的检验,达成一种盈利水平的均衡,让这种收益经得起监管层的考核审查,更能够让金融机构可稳定的预期,本身也更有利于园区成为一种优质的金融产品,实现资产良性的流动。


【四】

适度资本化


地产以资本为王,产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业,产业地产盈利模式的完善,也亟待金融资本的助力。这一点,我们在此前产业地产十大发展趋势中的“资本破冰”中也有过详述,投融资的繁荣,打通适度资本化的任督二脉,将是决定产业地产盈利模式健全可持续的关键环节。


由于产业地产与传统商住领域的模式、机制、客户、路径都大相径庭,导致地产行业原来的投融资模式、相关政策、体制机制难以适应这种新的产业园区模式,需要有与之相适应的政策、金融等支持体系。


同时,由于先例与标准的严重不足,导致资本市场尚无法完全正确地认识产业地产的价值。严格意义上说,目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品,产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的盈利模式、估值模型、标准体系,并以全新的投融资策略和模式来建立自身顺畅的输血通道,将是未来一段时间最重要的行业命题。


我们也提到了“适度”资本化,以往房地产行业的“过度资本化”已经在国内外酿成很多的恶果,这一点已无需赘言。产业地产是实体经济的服务者,承担着很大的“公共服务产品”属性,必须掌握适度的资本化力量介入,绝不能纯粹以资本市场的诉求,急功近利,过度催动产业地产盈利和机构金融,这也是未来对接产业地产盈利模式与金融资本化的一个需要重点关注的要务。

文章标题:中国的城镇化和产业升级的进程仍有很长一段路要

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