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产业园区操盘秘籍

产业地产名号的打响,特别是被行业之外以及各级政府所熟悉和欢迎,是最近这几年的事情,但产业地产尤其是二级园区的产品却早已在大江南北司空见惯——工业园区、科技园区、商务办公园区、文创园区、产业行城、产业综合体、商贸城、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其不同尺度和产业类型的产品形态。
二级园区开发经营的市场化,具体表现为土地招拍挂(工业用地、研发用地、各类新型产业用地等)、企业完全控制、物业销售为主。其中的代表性开发企业或为全民营资本,或者民营资本股权占重要比例,相比于片区综合开发而言,市场化力量占据了主导——虽然政府的干预影响力量依然是从头至尾和非常强烈的,但已经相对隐性很多。
这些年来,产业地产逐渐受到政府部门的认可和重视,这是典型的“社会公共服务产品商品化经营”的尝试,是各地政府试图放开管制,以市场化方式吸引社会资本投资园区领域,加大实体经济发展载体的一种途径。
这些产业园区在招拍挂拿地、报批报建、施工建设、销售租赁等一系列流程方面与传统房地产表面上看起来是并无二致的,但究其内质,还是会有很大的差别。二级园区盈利的本质就是一种房地产开发行为,但与2C(To customer,面对个人购房者)的住宅地产不同,二级园区是典型的2B(To Business)领域,面对的是产业客户,即“法人”客户。
传统房地产领域有一句脍炙人口的要诀:“地段,地段,还是地段”,但是在产业地产领域,它的要诀绝对是:“产品,产品,还是产品”。只有最大化满足城市、产业、客户需求的产品,才是真正优秀的园区产品,也才是真正能够实现持续盈利的项目。
“专注所以专业,专业成就产业”,是在产业地产行业取得成功的最佳标签,对产品的专注、专业和专精,就是服务实体经济的第一步和最重要的门槛,不迈过这一步,赚钱就无从谈起。在产业园区这个专业领域里,你必须基于对城市、园区和产业发展规律、入园企业的需求出发,因地制宜地设计解决方案,并长期、持续、有节奏地开展各项活动,并具备足够的产业理解力、专业化开发建设能力、产业培育与集聚能力、资产管理能力、运营服务能力。
我国二级产业园区早期的代表模式就是“南天安、北联东”,均诞生于20世纪初中国制造业和民营经济开始走向巅峰的时代背景下。二者尽管一个在深圳(福田车公庙),一个在北京(亦庄开发区),但都是典型的工业用地上“拿地-建房-散售”,几乎完全以房地产化(即商品厂房)操作,产品业态都属于“加速器类”(能够购置物业的中小企业已经有相当的生产规模和资金实力,处于加速成长阶段),但随着南北市场需求的差异化,联东逐渐走向了容积率较低、以生产为主的标准厂房,而天安数码城则主打容积率较高,以“研发办公+轻型生产空间”为主的产业综合体,这两者也是目前市面上最主流的二级产业园区业态。
但即便是最基本的标准厂房领域,如果细致地探究的话也可以分为不同的层级:
以浙江的置信、万洋为代表的小微园是最低端的产品线,属于四五线城市的“首置型产品”,建安成本压到最低甚至比企业自己拿地建厂还要便宜,可能只有几百块钱,口号是“你造不如我造”,净利润率只要求8%以上,虽然客户质量相对没有那么高,但由于浙江块状经济的存在和企业圈层的活跃,很容易一年去化掉几十万方,薄利多销,唯快不破,规模大、节奏快;
以联东为代表的标准厂房则稍微更优化一些,主要在一二线城市周边生产区域,更像是“小资式改善型”产品,有不错的保值增值效果,利润也更高,销售毛利率要求30%以上,IRR不低于25%,净利率要求15%以上,租赁则要求NOI到7%以上,IRR在15%以上。能够买得起这类厂房的企业本身已经有相当的素质和实力了(一般称之为“双一企业”或“双千企业”——需求厂房面积1000平米以上,年产值1000万元以上);
而有些从传统房企转型在上海的标准厂房则更近一步,以租赁为主,受到很多外资生产性企业的欢迎,类似于“金领长租公寓”或者“奢侈品豪宅”,品质、环境、配套以及物业本身的价值就更进一步,净租赁回报率就可能达到10%-15%,销售价格甚至突破2.5万元/平方米,相对应的,亩均产值和税收(极致的亩产税收甚至达到700万元以上)也是其他城市的园区完全无法企及的了。
产业园区的操盘可谓风险重重,不仅具有很强的周期波动性、市场竞争性、区域限制性,还尤其具有十分明显的政策扰动性,可谓风险重重。这种开发销售类产品本身就受到生产周期和销售周期的限制,而一旦政策对于产业物业销售方面收紧,市场上同类办公、生产类物业供给增加,以及区域上产业客户的购买习惯、以及地方政府对于用地分割、产权办理、企业落户方面的法规处置出现变化,这种物业销售收入很容易受到不小的影响。
近年来,我国实体经济发展遇到了很多的问题,这造成一方面,客户对产业地产产品的需求度降低,再加上本来就存在供大于求的状况,由此失衡状态更加严峻;另一方面是产业地产市场产品定位不精准,同质化严重,出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。在市场

文章标题:产业园区操盘秘籍

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